注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

迟鸣的博客

追求人的生活

 
 
 

日志

 
 
关于我

生长于农村,15至18岁当社员(农民),大学毕业后从事教学和理论研究,思想开放,个性独立,追求人的生活,享受快乐。 本博客为原创。

网易考拉推荐

驳吴其伦之《驳郎咸平政府是房地产最大收益者之谬论》  

2011-03-04 23:15:59|  分类: 政经论文 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

      引言:自称为“公益财经评论人,资深策划人”的吴其伦先生于2011-03-02 11:51:27 在网易博客首页上公开发表博客《驳郎咸平政府是房地产最大收益者之谬论》一文,笔者看后有异议,就写评论指出他的论据的不当之处,遗憾的是不到半分钟就被他删掉了,于是我对他呼吁:“博主,科学讨论问题吧!”再发了若干次,可他照删不误!尊重客观事实、尊重科学是一个理论工作者的基本操守,如对认真讨论问题的评论进行删除,自然难有科学之论,也增加了探索真理的成本——本来可以在吴先生文章后的评论中可以轻易地解决的问题,现在只能以此形式表述了。

     本人的核心观点是吴的说法错误,并指出要降房价,首要的是政府应大减税费以降低开发成本,同时放开房地产管制以充分发挥市场作用,其他任何手段都是南辕北辙!

       

        说实话,郎先生日前做客第一财经时说的话及相关的文字材料我并没有亲自听到也没有看到,只是在吴先生的文章中说:“郎咸平表示:‘中国涉及房地产的税是12项、费是50项,是全世界税收品种最多的一个国家。这62项税费占房价的30%~40%,这还不算出让金,出让金应该占到房价的30%~50%之间。如果把62项税费和出让金加起来,会发现我们买的房子的50~90%进了政府的口袋里————房地产商要道德干啥用?都被收走了嘛。。。’”

对此,吴先生说:“郎咸平之言向公众传达了一个信号,即政府是房地产最大收益者。对此,笔者深不以为然。”接着吴先生从税费的数目名称到税费的比重来证明郎先生的错误,结论是:“土地出让金及税费在房价中的占比也就是30%~40%,绝不是郎咸平所说的50~90%。”最后再从房地产业的利润率来反证自己结论的正确性。

初看起来,吴先生的论文从理论逻辑和文字材料的证明力来看都是风雨不透的,但对略懂税收的人来说他的结论可能太过武断。由于笔者对费研究不多,只得暂信吴先生的结论,以下仅对他的有关税收的说法予以质疑。

第一、 “税9项”的说法错误。

吴先生说:“涉及房地产的税费根本没有郎咸平所说的那么多........目前,绝大多数城市涉及房地产的税费如下:税9项:1、营业税,2、印花税,3、城建,4、教育费附加,5、契税,6、土地增值,7、所得税,8、土地使用,9、房产税。”

吴先生的上述说法有误。首先,“绝大多数城市涉及房地产的税费如下”是有问题的。按照这种说法,绝大多数城市是这样,必然有的城市不是这样,这与我国除近期仅上海和重庆的房产税外全国的税法(税种)统一的现实是不符的;其次,吴先生列举的以上税收是房地产企业涉及的税种,且还没有列举完全,如房开企业取得的是农业用地改为商品房用地时应纳耕地占用税,更重要的是还遗漏了与房地产业有关的增值税。房地产企业开发产品的建安成本的重要组成部分是材料成本,这部分成本中有17%的增值税——是由买方支付的税金;第三,吴先生还遗漏了个人出售房地产时还应纳的个人所得税。归结起来,耕地占用税、增值税、个人所得税再加上另外的9种税共为12种,这与郎先生的说法基本相同。我们说是基本相同,是因为税收太复杂,如果考虑到税负转嫁问题等,建安成本的重要组成部分——材料成本中还含有资源税等税收,所以与房地产有关的税收还不完全是12种,实际应多于这数目。

第二、“税费却只征一次,房价每上涨一次,税费及土地出让金在房价中的占比将降低一次”是谬之千里!

我国实行的是复式税制,税收在各生产交易环节层层征收,绝不是只征一次,而且房价每上涨一次税收也随之增加。详见下表:

  

房地产活动各环节的税收


阶段

税种

简要说明

备注

取得土地阶段

耕地占用税

耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据,按照规定的适用税额一次性征收。耕地占用税采用从量定额征收。

 

契税

契税是指在土地、房屋权属转移时,向取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收。契税以土地、房屋权属转移当事人签定的合同成交价格或者核定的市场价格作为计税依据。契税实行3%~5%的幅度比例税率。

印花税

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的应税经济凭证所征收的一种税。开发商在取得土地使用证时,按土地出让金额千分之一贴花,税额不足一元的按一元贴花。

开发建设阶 段

营业税

营业税对在我国境内有偿提供税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人,就其营业额征收。建筑业,税率为3%。

 

城市维护建设税

城市维护建设税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人,以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额之和为计税依据,实行地区差别比例税率,具体分为7%、5%、1%三个档次。

教育费附加

教育费附加是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费,以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额之和为计税依据,税率为3%。

印花税

见取得土地阶段

销售阶 段

营业税

转让土地使用权、销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税义务人,应纳税额为转让土地使用权、销售不动产及其他附着物营业额的5%。

 

城市维护建设税

见开发建设阶段

教育费附加

见开发建设阶段

土地增值税

转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,都要缴纳土地增值税。土地增值税实行30-60%四级超率累进税率。

企业所得税

企业所得税对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得所征收。企业所得税的计税依据是应纳税所得额,实行比例税率,基本税率为25%。

印花税

对房屋买卖双方要缴纳印花税,印花税要贴在房屋买卖契约正本上,按照房屋买卖成交价的0.3‰交纳。

保有阶 段

城镇土地使用税

城镇土地使用税是以征收范围内的土地为征税对象,以实际占用的土地面积为计税依据,每平方米0.2-10元税额。

 

房产税

房产税是对坐落在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产征收的一种税收。

房产税实行的是比例税率:以房产余值为计税依据的,税率为1.2%。

营业税

服务业,以租金收入为计税依据,税率为5%。

城市维护建设税

见开发建设阶段

教育费附加

见开发建设阶段

印花税

见取得土地阶段

房产税

以租金收入为计税依据的,税率为12%。

城镇土地使用税

与自用相同

企业所得税

见销售阶段

说明:上表只是我国现行税制中一个房地产企业的房地产经营活动各环节应缴纳的各项税收,各环节的印花税的税率不同笔者简略而未详写;表中也未列出建安成本中外购材料所含17的增值税,也没有包括购房者购房时缴纳的契税以及个人出售和保有住房出租应纳的营业税、个人所得税、房产税等与房地产活动各环节有关的税收。

上表说明,有关房地产的不少税收绝不是什么一次征收,而是重复征收的,税收随着房价的上涨而增加。

以上两点证明,吴先生的理论是荒谬的,如果不加以修正,任其在社会上流传,只会增加国人对我国税收的误解!

最后,我还想说如果吴先生计算的“土地出让金及税费在房价中的占比也就是30%~40%”是正确的(坦率地说,笔者没有计算过),再加上由购买方支付的外购材料17%的增值税和以及吴先生未想到的与房地产有关的税收,那么政府从房地产收取了50%以上的税费应没有多少问题,即郎先生可能是正确的;如果按吴先生否认的“政府是房地产最大收益者”分析,吴先生的说法更是错误!因为“收益”有毛收益和纯收益之分,但无论是毛收益还是纯收益都是要扣除成本的,政府收税费除极少收费有点服务性质外,所有税和绝大多数费都是无本生意——没有成本的(征收费用不属这里讨论的范畴),收走的是纯收益,因此购房者支付的——房地产业创造的绝大多数收益被政府收走了是没有任何问题的。因此,要降房价,首要的是政府应大减税费以降低开发成本,同时放开房地产管制以充分发挥市场作用,其他任何手段都是南辕北辙!

 

 

  评论这张
 
阅读(553)| 评论(4)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017